Строительство домов о цикл

Чтобы стройка не превратилась в долгострой, нужен не только план, но и график. Рассказываем, как его составить

Как ни наивно это выглядит в наших реалиях, но многие и сегодня в столь серьезном деле, как строительство дома уповают на нетленный «авось». А самое распространенное обоснование подобной беспечности – отсылка «наши деды-отцы дома из головы строили и нормально». Строили, и получалось нормально, только речь шла преимущественно о флигелях или простейших пятистенках с печью по центру и полным отсутствием удобств. Современный же загородный дом, куда более сложная во всех отношениях конструкция, а залогом успешной стройки является тщательная подготовка. Один из этапов подготовительного процесса – составление плана-графика работ. При том, что все сугубо индивидуально и зависит от множества переменных (технология, бюджет, самострой или исполнители, сроки и др.), за «канву» можно взять любой готовый вариант. В свободном доступе в сети преимущественно выкладки по многоэтажному строительству или вырванные из контекста фрагменты.

В рамках же данного материала рассмотрим реальный опыт одного из участников портала.

Содержание:

Исходные данные
План строительства каркасного дома
График строительства каркасного дома
Корректировки

Исходные данные

К стройке своего дома neman100 из Питера подошел максимально вдумчиво, для начала изучив чужой опыт строительства, выраженный в многочисленных темах.

neman100Участник FORUMHOUSE

Долго был «читателем» этого классного портала, теперь решил стать и «писателем». Итак, есть идея составить план-график строительства каркасника и на его основе – смету.

Дано:

Пустой участок, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Дом – ПМЖ, общая площадь 133 м², полутораэтажный (с мансардой, по купленному проекту G-1607-О).
Технология строительства – каркасная, «платформа», доска 50×150 мм.
Фундамент – УШП с ребрами.
Утепление – плиты каменной ваты.
Интерьерная и фасадная облицовка – имитация бруса.
Крыша – двускатная, с «кукушками», кровельное покрытие, мягкая черепица.
Система отопления – комбинированная: теплый пол, радиаторы в мансарде; электрический котел, твердотопливный котел и камин.
Водоснабжение – колодец, насосная станция, ГВС на базе бойлера.
Канализация – многокамерный септик (бетонные кольца) по Ратникову.
Сроки строительства – за один календарный сезон, старт, апрель-май.

Визуализация

Планировки

Строительство будет силами наемной бригады «Таджикстрой» в количестве четырех человек, включая «старшего» с высшим профильным образованием. Бригада проверена в деле – капитальный ремонт в городской квартире самого neman100, плюс строительство домов и бань на близлежащих участках. Обеспечение объекта стройматериалами и функции прораба топикстартер берет на себя.

План строительства каркасного дома

На базе исходных данных предложен следующий подробный план подготовки и строительства капитального дома. Стоит отметить, что этап подготовки neman100 обобщил для различных условий, тогда как разбивка строительства конкретно под его проект.

Подготовительный этап

Поиск, выбор и приобретение участка (обязательно обращать внимание на целевое назначение (ВРИ) и реальное состояние дел с подключением к инженерным сетям, наличие в непосредственной близости заветного ГРП еще не значит, что дом беспрепятственно подключат к газу).
Установка или строительство бытовки.
Геологические изыскания и топосъемка участка (бытует мнение, что для частного строительства геологией можно пренебречь, а несущую способность грунта при выборе конструктивных решений применяют усредненную).
Ландшафтное проектирование (эскизно).
Поиск, выбор и приобретение проекта, либо разработка индивидуального, если стандартные не устраивают.
Подключение электроснабжения (не всегда реально уложиться в сроки, зачастую приходится «запитываться» от соседей, если повезет, либо организовывать автономное электроснабжение от генератора).
Отправка уведомления о строительстве в местный муниципалитет (не рассматриваем ситуацию с получением отказа).

Начальный строительный этап (нулевой цикл)

Разбивка и раскорчевка участка.
Планировка участка бульдозером с выборкой плодородки под фундаментную плиту.
Строительство туалета (не стоит недооценивать данный пункт, от налаженности быта рабочих зависит не только их удобство, но и чистота стройплощадки и прилежащих территорий).
Строительство фундамента, площадь утепленной ребристой плиты 120 м². Пока фундамент «встает», реализуют следующие пункты.
Строительство «чернового» забора (сетка-рабица).
Строительство колодца.
Строительство септика с подключением к закладным в плите.

Строительство дома

Сборка каркаса (коробка).
Сборка лестницы-времянки.
Монтаж стропильной системы.
Монтаж дымоходов под камин и твердотопливный котел и вентканалов (кухня, санузлы, котельная).
Монтаж кровельного пирога.
Обшивка каркаса снаружи ветровлагозащитной диффузионной мембраной.
Облицовка каркаса снаружи имитацией бруса с имитацией перерубов.
Окрашивание фасада защитно-декоративными составами.
Установка оконных блоков и входной двери.
Монтаж вводно-распределительного устройства (ВРУ) и переподключение ввода с бытовки к щитку.
Разводка инженерных сетей: электричество, трубы холодного и горячего водоснабжения, трубы отопления радиаторной системы.
Монтаж пирога перекрытия, черновой пол в мансарде, подшивка вагонкой потолка первого этажа.
Утепление контура: укладка утеплителя в кровлю, стены, перегородки, устройство пароизоляционного барьера.
Отделка котельной: черновая обшивка ГКЛ, чистовая отделка (укладка плитки на пол, шпатлевка и окрашивание стен либо облицовка кафелем).
Инженерные системы: монтаж в котельной насосной станции, бойлера, подсоединение систем ХВС и ГВС.
Отопление: установка электрокотла и ТТК, монтаж обвязки, пуско-наладочные работы (система теплого пола, радиаторы в мансарде).
Укладка плитки на пол первого этажа и в санузлах, в рамках дизайн-проекта.
Монтаж сантехнического оборудования (унитазы, раковины, душевая кабинка).
Обшивка стен внутри первого этажа имитацией бруса.
Отделка оконных откосов, установка подоконников и наличников.
Обшивка мансарды вагонкой.
Покрытие стен и потолков в доме декоративно-защитными составами в рамках дизайн-проекта.
Монтаж электроустановочного оборудования (розетки, выключатели, осветительные приборы и др.).
Укладка финишного напольного покрытия в мансарде.
Укладка ламината на первом этаже (комбинированный чистовой пол в рамках дизайн-проекта).
Установка лестницы.
Монтаж межкомнатных дверных блоков.
Монтаж плинтусов, галтелей и других декоративных элементов.
Доводка: ремонт и подкраска дефектов.
Генеральная уборка дома, включая мытье окон.
Гуляния с возлияниями по поводу окончания строительства, выдача премии бригаде (если заработают).

Предложенный план neman100 выложил для обсуждения, чтобы при помощи более опытных участников портала определиться со сроками.

neman100

Очень интересно мнение форумчан по времени (в днях) выполнения каждого пункта плана, откуда собственно должен появиться график и смета для всеобщего обозрения. Естественно, до каждого дня не спланируешь, но ориентир с точностью + – 2-3 дня, думаю, очень будет полезен. Во-первых, для денежных разборок с южанами (чтоб для сдельных договоренностей хоть какие-то ориентиры были). Во-вторых, для понимания сроков обеспечения стройки теми или иными материалами и инструментом. Итог дебатов обязуюсь выложить в формате Exel.

График строительства каркасного дома

Как отметил один из участников дебатов с ником 105kg – «в принципе, в проекте должны быть указаны и трудозатраты на строительство в человеко-днях». Однако проектная документация у neman100, впрочем, как у большинства частников, строящих дом самостоятельно или силами бригад, такой раздел не включает. График строительства с временными рамками по каждой операции, этапам и строительству в целом – прерогатива компаний, возводящих дома под ключ, что встречается среди самостройщиков значительно реже. Поэтому в ходе обсуждения план, как и было задумано, «вручную» преобразовался в график строительства с конкретными сроками.

Корректировки

Но, как говорится – гладко было на бумаге…

Alex992Участник FORUMHOUSE

Все это красиво на бумаге, но, к сожалению так не бывает (а хотелось бы).

Время на стройку увеличьте в 1,5 раза (минимум).
Сумму в 2-2,5 раза, тогда это будет ближе к реальности.
И не забудьте про хорошего «пастуха» для своих «свежих персов».

В общих же чертах – все правильно, когда начнете стройку, сами внесете коррективы…

Тем не менее.

neman100

Все ориентировочные сроки взяты с нашего же форума. Цены также вытягивал «по крупицам» из разных топиков. Реально, конечно сроки поплывут: выходные будут, без них невозможно, нестыковки всякие с материалами (т. е. простой по вине прораба, меня), не доведи, кто-нибудь заболел и т. п. Поэтому общий срок строительства (без конкретики) умножаю на 1,3 (навскидку).

Вывод

Как минимум, разработанный план и график можно принять за ориентир – такое «пособие» позволит определиться с этапами и операциями, как при самостоятельном строительстве, так и при составлении технического задания перед обращением к профессионалам. Как максимум же, с определенными корректировками его можно использовать и в исходном виде, фронт работ neman100 расписал максимально подробно.

Вопрос о целесообразности строительства своими силами подробно рассмотрен в одном из предыдущих материалов. Также полезно прочитать, на чем можно сэкономить без ущерба для качества. В видео – о строительстве капитального дома с микро-бюджетом.

Источник

Инфраструктура современного города довольно сложная и многогранная. Приходится учитывать очень многие факторы. Поэтому идеальным вариантом считается поручение строительства многоквартирного дома надежному контрагенту.

Подготовка к началу строительных работ

Этот процесс разделяется на определенные этапы.

Приобретение земельного участка

Выбирается место, которое действительно подходит для возведения жилого комплекса. Нужно учитывать многие критерии выбора.

Точечная застройка в центральном районе города – отличный проект, так как развернутая инфраструктура всегда рядом, а это очень удобно. Вблизи расположены:

торговые объекты;
школы;
детские сады;
зоны отдыха;
спортивные комплексы;
различные учреждения.

Все они расположены практически в шаговой доступности. Поэтому земля в центре города оценивается дорого. К тому же потребуется масса времени и усилий, чтобы получить разрешение на осуществление строительных работ в центре. Чтобы получить положительный ответ на запрос, следует учитывать все ограничения, предусмотренные градостроительным планом.

Постройка должна соответствовать определенным характеристикам. В противном случае при кадастровом учете будет много проблем. Дом окажется полностью выстроенным, но в эксплуатацию ввести его не удастся. А дальше потребуется потратить массу средств на его снос или перепланировку.

Зато возведение объекта за чертой города позволяет:

приобрести землю намного дешевле;
быстро оформить начальные разрешительные документы;
без проблем подготовить документацию для кадастрового учета.

Однако в таком доме квартиры будут стоить дешевле, и продавать их обычно оказывается сложнее.

Проведение геологической экспертизы и топографических съемок

С выбором участка застройщик определился, землю приобрел. Теперь потребуется произвести топографическую съемку застраиваемой местности и осуществить весь комплекс инженерно-геологических исследований.

Проведение инженерно-геологических изысканий

Перед началом проведения строительных работ требуется внести в строительную документацию:

данные о рельефных особенностях участка;
точечные координаты застройки;
расположение городских коммуникационных линий;
близость подземных вод;
наличие подземных пустот и плавунов (неустойчивых грунтов, насыщенных водой).

При составлении проекта все эти моменты обязательно учитываются. Особенности грунта удается точно выявить:

при проведении ультразвукового сканирования;
после взятия проб.

Твердый, плотный, стабильный грунт – превосходная основа для фундамента любой постройки. Он выдержит значительную нагрузку, создаваемую многоэтажным домом. По результатам проведения лабораторных исследований фундамента удается понять, как поведет себя основание высотки после возведения всего объекта.

Если земля подходит для строительства запланированного жилого дома, тогда можно разворачивать стройплощадку.

Составление проекта

При разработке проекта в обязательном порядке соблюдаются все требования нормативно-технической документации. Проектирование многоквартирного здания предусматривает несколько этапов.

Первый этап. С заказчиком согласовывается техническое задание. Проводится разработка проекта. Предварительное предложение дает возможность с самого начала:

сформировать общую концепцию объекта;
определиться с его параметрами.

Второй этап. Разрабатывается проектная документация. В генеральном плане обозначаются:

место расположения объекта;
характеристики задействованного участка;
подводимые коммуникации.

Приходится учитывать каждую деталь, когда проектировщики определяются:

с архитектурным обликом;
с особенностями конструктивного решения;
с требованиями экологической безопасности;
с гарантиями противопожарной защиты.

При правильном учете всех этих требований будущее здание становится долговечным, функциональным, безопасным.

Возведение многоквартирного дома: основные этапы его строительства

Проведение всех подготовительных этапов завершено. Теперь можно начинать осуществление основных строительных работ – возводить многоквартирное здание.

Подготовка строительного участка

Следует расширить территорию. Старые объекты, которые здесь находятся, идут под снос. Участок обносится ограждением. Это необходимо:

для сохранения материалов;
для оставления строительной техники и машин;
для того, чтобы посторонние лица (особенно дети) не проникли в опасную зону.

Очень часто, особенно в центре города, строительству мешают инженерные сети. Значит, их требуется перенести (произвести перетрассировку).

Нужно подвести подъездные пути, проложить временные дороги.

Возводятся временные объекты вспомогательного назначения:

бытовки;
туалеты;
крытые производственные площадки;
складские помещения;
административные сооружения.

Территория оборудуется дренажными системами, чтобы не происходило скопление на стройплощадке дождевых и талых вод.

Значение разметки осей дома

Разбивка осей, точек их пересечения – это процесс, который проводится в самом начале строительства. На местности определяются точки, что полностью соответствуют пересечениям основных осей, обозначенных в проекте постройки. Указанные точки постоянно пребывают в четко определенном положении, пока ведется строительство.

Поэтому вычисления производятся довольно скрупулезно, внимательно проверяются и перепроверяются, чтобы не возникло отклонений. Будут задействованы высокоточные приборы. Это самые современные разработки.

Проведение земляных работ

Копка котлована под фундамент новостройки

Осуществляются земляные работы с целью подготовки:

котлована для возведения фундамента;
траншей для установки инженерных сетей.

Грунт изымается, перемещается, уплотняется. Для этого потребуется задействовать спецтехнику. В этом трудоемком процессе приходится использовать и ручной труд, так как есть места, недоступные для механизмов.

Правила укладки фундамента

Укладка фундамента многоэтажного дома

Воздействует на фундамент общая вертикальная нагрузка. Учитывая эту нагрузку, выбирают конкретный тип фундамента. Какой глубины станет планироваться фундамент, это будет зависеть:

от сейсмической активности района;
от распространения водных артерий и уровня залегания подземных вод;
от наличия капитальных объектов на смежных территориях;
от близости прохождения автотрасс;
от присутствия по соседству веток метро и от прочих факторов.

Благодаря установке фундамента, здание обретает устойчивость. При возведении высотных домов используют фундаменты:

свайно-плитные;
свайно-винтовые.

Более предпочтительной считается свайно-плитная конструкция, так как нагрузка частично передается на основание, и тогда не может возникнуть крен всего сооружения. Подземную часть выполняют с использованием ограждающей конструкции.

Возведение внешних стен

Возведение наружных стен здания

Должна соблюдаться технология, прописанная в проекте.

Панельные здания. Объект собирается как конструктор.

Кирпичное здание. Такой объект считается более надежным, максимально комфортным и внешне привлекательным. Но возводить подобные дома сложно, это довольно трудоемкий процесс.

Панельно-монолитный объект. Изготавливаются формы секций, заливаются бетонной смесью. Панельно-монолитные здания выгодно эксплуатировать, так как они прочные, служат долго, имеют выгодные показатели затрат тепловой энергии.

Если произвести сравнение финансовых расчетов, то затраты на возведение и эксплуатацию монолитных зданий оказываются несомненно меньшими, чем на строительство и содержание панельных, кирпичных домов.

Правила подвода коммуникаций

Подвод коммуникаций многоквартирного дома

В подготовленные траншеи можно уложить системы:

канализации;
водоснабжения;
газоснабжения;
электроснабжения;
центрального отопления.

Их прокладывают ниже уровня промерзания почвы. А подключение объекта к инженерным сетям производится после монтирования внутри здания разводки по квартирам каждой коммуникации.

Методики обустройства крыши

Какой должна оказаться конструкция крыши, это обозначается в проектной документации. Там же указываются все элементы будущей кровли.

Цель верхней части здания – обезопасить внутреннее пространство от проникновения атмосферных осадков. Чаще всего используются такие кровельные материалы, как:

битумная черепица;
профнастил;
рубероид;
металлочерепица;
ондулин.

Необходимо создавать кровлю с таким уклоном, чтобы был обеспечен сход снега. Формируются системы:

односкатные и двускатные;
плоские и ломаные.

Если технологические нормы при осуществлении монтажа окажутся нарушенными, впоследствии станут проявляться протечки.

Еще немаловажное значение имеет качественная укладка:

теплоизоляции;
пароизоляции.

Минимальную площадь имеет плоская крыша, если ее сравнивать с другими вариантами. В виде настила используются гидроизоляционные материалы. А чтобы влага не скапливалась и стекала равномерно, устанавливают водосточную систему.

Перечень работ на этапе завершения строительства многоэтажки

Каждая квартира обособляется от соседних квартир стенами и перекрытиями. Устанавливаются перегородки исключительно огнестойкие, как и полагается по нормативам. Нужно решать проблемы, связанные с обеспечением звукоизоляции. Для этого следует качественно производить все работы – тщательно заделывать швы, стыки, отверстия для электроточек. А в вентканалах требуется устанавливать звукоизоляционные прокладки.

В современном многоэтажном доме обязательно должен быть установлен лифт. Лифтовое оборудование перед его установкой непременно тестируется. Особо тщательной проверке подлежат его техническое состояние, работоспособность узлов. Смонтированная лифтовая система испытывается под нагрузкой. Насколько точно производится остановка системы на этажах, следует проверять без груза и с грузом.

Металлопластиковые окна также устанавливаются с учетом обязательного и правильного выполнения всех монтажных операций. В России разработаны специальные стандарты, на которые требуется ориентироваться. Это поможет увеличить срок службы оконных и балконных конструкций. А входные двери сейчас в возводимых домах принято ставить металлические.

Особыми дефектами монолитные перекрытия не обладают. Так что на них уже можно наносить материалы, предназначенные для финишной отделки.

Полы выравниваются методом стяжки, когда их заливают песчано-цементной смесью. Стяжка не должна иметь:

бугров;
углублений;
трещин.

Это абсолютно твердая поверхность, имеющая в своей конструкции гидроизоляцию. Также наличие стяжки:

улучшает показатели теплоизоляции;
увеличивает механическую прочность поверхности;
повышает звукоизоляцию;
поднимает пол до определенного уровня.

Правила черновой и чистовой отделки

Если инвестор пожелает, подрядчик произведет внутреннюю отделку квартир. Но зачастую квартиры в новостройках продаются с черновой отделкой. В них установлены двери и окна, а лоджии застеклены. Зато между предполагаемыми комнатами могут отсутствовать перегородки. Такие квартиры оцениваются дешевле. Собственник подобной квартиры самостоятельно выбирает материалы, которые ему потребуются для отделки. У него имеется собственный дизайнерский проект.

Важно то, что места общего пользования, даже если квартира приобреталась в черновом варианте, подрядчик обязан отделать на чистовую, то есть подготовить к эксплуатации.

Тогда как после приобретения квартиры с чистовой отделкой ее хозяину остается лишь:

повесить светильники;
установить мебель;
оборудовать комнаты предметами декора на свой вкус.

Он заблаговременно постарается избавиться от присутствия строительной грязи и от шумов, распространяющихся от беспрерывно работающей техники. Но даже если ремонт полностью завершится в квартире нового владельца, всё равно мусор еще долго будет распространяться по лестничной клетке, а гул не перестанет доноситься из соседних квартир.

Здание должно обладать привлекательным фасадом, выглядеть эстетично, отличаться от многоэтажек, возведенных рядом. При выборе фасадных материалов следует учитывать их функциональность, конструктивные нюансы объекта, климатические особенности зоны. Никогда не становится помехой внешнее утепление.

Как оборудовать придомовую территорию

Благоустройство дворовой территории

Будущий владелец квартиры, которую он намеревается приобрести, учитывает ее цену и район постройки. Но кроме этого значение имеет благоустройство территории. Обязательно обращается внимание на наличие:

места для парковки;
комфортного въезда;
детской площадки;
зеленых насаждений.

Границы общедомовой собственности также должны быть четко установлены, тогда будет понятно, в каких пределах должна благоустраиваться придомовая территория. Такое понимание поможет улучшать экологические и санитарные условия проживания.

После возведения объекта необходимо:

очистить всю прилегающую территорию от строительного мусора;
организовать места отдыха со скамейками;
насадить деревья, организовать клумбы;
создать площадки – детскую, спортивно-тренировочную, для выгула животных;
определить место расположения автостоянки;
сделать ограждения.

Общая площадь объекта и его границы обозначаются в кадастровом паспорте. Жильцы, купившие или же сумевшие приобрести иным способом квартиры в одной многоэтажке, становятся сособственниками. То есть дом и придомовая территория могут стать их совместным владением.

Разрешается устанавливать ограждения на въезде в придомовую территорию. При этом должен быть обеспечен беспрепятственный въезд для автомобилей различных служб – скорой помощи, полиции, пожарной, по ремонту инженерных коммуникаций и пр.

О завершающем этапе строительства Жилого комплекса D1 застройщиком MR Group, смотрите здесь.

Видео: Обзор этапов строительства новостройки:

Источник